La semana pasada, durante la promoción turística realizada por la ciudad de Puerto Madryn, sobre el producto «Ballenas en septiembre», aprovechando la presencia de Julio Fernández Duque, integrante de la Red de Alquileres Temporarios de Puerto Madryn, dialogamos sobre la experiencia adquirida por los prestadores de esa ciudad en cuanto a los servicios extra hoteleros, que hoy suman una cantidad muy importante de plazas en la costa chubutense.
Entendiendo que si bien las realidades de aquella ciudad y ésta, son distintas, en muchos aspectos las cuestiones de fondo son útiles para el análisis. Las diferencias se dan que en el caso de Madryn, han logrado que el turista se quede un mínimo de dos o tres noches a una semana y más, y en el caso de Santa Rosa, esto es una materia pendiente. Por lo tanto, en Puerto Madryn el pasajero bien puede evaluar la posibilidad del alquiler temporario, mientras que en Santa Rosa, por el momento, el hotel es la preferencia.
Lo que sigue, es una compilación de la charla surgida en nuestra redacción, sobre un tema candente de estos días.

«La Red de Alquileres Temporarios de Puerto Madryn es una red con personería jurídica, una institución civil, sin fines de lucro. La componemos en este momento 24 socios activos, somos pequeños inversores que, fruto del ahorro de la actividad profesional o comercial que cada uno tenía previo a esta inversión, decidió darle ese destino. No todos arrancaron pensando en un destino turístico, sino que más bien pensaron en invertir en ladrillos, en activo fijo, como una seguridad, frente a todos los vaivenes que todo adulto en la Argentina debe reconocer».

Equilibristas
«La única forma de ir para adelante en nuestro país es siendo equilibrista, no hábil en los negocios; entonces ese resguardo no corría el riesgo de entrar en un corral ni en un corralito, por ejemplo. Eso llevó a la gente a invertir en departamentos con un destino indefinido en principio, que podía ser de distinto orden para el alquiler temporario, para el alquiler permanente, o para la venta. Esa es una de las grandes diferencias de inicio respecto a la hotelería formal, el hotel nace, vive y muere como hotel».

Tenemos controles equivalentes a la hotelería
«Las inversiones de este tipo pueden tener diversos destinos, se pueden vender, se pueden dividir, venderla una por una, venderla en bloque, transformarla en apart hotel, hacer alquiler de departamentos y casas, alquilar una parte para tener asegurado un costo fijo por un contrato civil normal de dos años, etc.
Nosotros tenemos controles equivalentes a los de la hotelería formal, en cuanto a seguridad, presentación de plano por bomberos, habilitación de un edificio de altura, por ejemplo, donde indican en qué sitio tienen que estar los matafuegos, si hay alguna advertencia que hacer la mencionan.
De igual modo el plano debidamente aprobado por obras particulares en general o viviendas colectivas, según el caso, por el propio municipio, si ha tenido modificaciones».

Nosotros progresamos
«Han habido casos en los que yo mismo estuve comprometido en el sentido de que había hecho una ampliación con un plano confeccionado por una profesional, pero nunca lo había comunicado debidamente al municipio; cuando los quise habilitar para el turismo me hicieron notar ese detalle y me dieron 180 días para que presentara los planos de acuerdo a obra. En realidad había sido una modificación de subdivisión interna, modificando una casa, haciéndole una partición al medio, le puse una cocina más a una parte y se transformaron en dos departamentos de dos ambientes cada uno. En los controles que nos realizan cuando se encuentran detalles de presentación o de conservación del edificio, en algunos casos la municipalidad da un plazo y en otros directamente dice que no cumple la norma básica para poder ser habilitado para el turismo y no pueden trabajar.
Y acá es donde viene lo que parecería una contradicción absoluta en Argentina y es que fuimos nosotros, los inversores los que progresamos y hasta en alguna medida presionamos, para llegar a acuerdos progresivos con el municipio para que realizara las inspecciones. Pero no solamente eso, sino para que actualizara la ordenanza punitiva».

Multas más caras
«Hay departamentos muy conocidos en Madryn, como el Marbella I, con pileta de natación y vista al mar, que se estaban alquilando en $ 300 por día. Si el propietario o el administrador no estaban por derecha, como comúnmente se dice, le llegaba una inspección y le cobraba $ 150 de multa, entonces ‘le hacía pito catalán’ y volvé cuando quieras, porque en definitiva no representaba ni siquiera un día de alquiler.
Esto se ordenó y a partir del año pasado, las multas son de $ 1.200 para el propietario y $ 1.200 para el administrador, en caso que se cumpla una irregularidad de este tipo, que entre otras cosas hace a la seguridad del propio pasajero, hace a la imagen del destino turístico, porque el tipo que se va protestando por algo que no funciona o que estaba mal, no dice estuve en lo de fulano de tal, tal departamento es una porquería, dicen ‘estuve en Madryn y es un asco’, la generalización es muy simple».

Conflictos superados
«Se fue progresando, hay ahora una ordenanza que siempre mantenemos en diálogo con el municipio, a veces hacemos algunos ajustes, a veces con éxito, otras veces no. En la ciudad hay una asociación hotelera también, sin embargo tenemos algunos apart hotel que están en la red con nosotros. Cuando arrancamos con esta propuesta hace más o menos unos diez años, muy tímidamente, se generaron conflictos muy fuerte con la asociación hotelera ... pero luego pudimos establecer acuerdos en el cual llegamos al destino final que es que el cliente del hotel no es cliente nuestro, ni el nuestro es del hotel, pero sí es complementario».

La realidad de Madryn
«La familia que va de paso por uno o dos días, para en un hotel directamente, igual que el hombre de negocios. Nosotros por otro lado como estamos entregando una casa completa, no nos sirve alquilar por una noche, el costo fijo de reposición que es creciente y en este momento particularmente es gravoso, hace que yo le esté cobrando una tarifa que en realidad en el diseño original de la tarifa la pensé y la tengo expuesta como mínimo una semana, salvo la temporada de ballenas, donde tampoco puedo forzar una realidad, la gente no va por más de tres días, o por mas de 3 ó 4 noches, entonces el mínimo en temporada de ballenas son 2 noches, preferentemente negociar que sea la semana».

Barato para el extranjero
«En verano los inmuebles que están frente al mar tienen un mínimo de ocupación de 15 días y de hecho se alquilan por un mes. En esto influye mucho la visita de los extranjeros en general y de los hermanos chilenos en especial, una vertiente muy fuerte del sur de Chile, de Punta Arenas y de Coyaique. Como dato digamos que la empresa aérea Lan Chile empieza en noviembre de nuevo sus vuelos entre Santiago de Chile y Madryn, con escalas en Puerto Mont y Punta Arenas. En los puntos de escala que tiene el vuelo hay gente de mucho dinero, que es la gente que antes visitaba en el uno a uno y le resultaba realmente caro, ahora al cambio le resulta baratísimo, entonces con más razón.»